Redovisning i bostadsrättsföreningar

Wahlgrens Redovisningsbyrå förklarar de nya reglerna

Bostadsrättsföreningar står inför viktiga förändringar i regelverken rörande redovisning som träder i kraft inom kort. Som redovisningsbyrå hjälper Wahlgrens Redovisningsbyrå bostadsrättsföreningar med löpande redovisning och årsredovisning och ser till att ni är förberedda, följer lagen och undviker överraskningar.

De nya redovisningsreglerna för brf i korthet

De nya redovisningsreglerna innebär en förändring för bostadsrättsföreningar i Sverige, vilket inkluderar:

• övergång till K3
• större krav på komponentavskrivningar och underhållsplaner
• kassaflödesanalys
• rapportering till Bolagsverket

Förmågan att redovisa med korrekt och tillförlitlig information blir allt viktigare – det gäller både medlemmar, framtida köpare och extern granskning.

Vad gäller för redovisning i brf:er idag?

En bostadsrättsförening är juridiskt sett en ekonomisk förening och lyder under bokföringslagen och årsredovisningslagen. Dessutom ska bostadsrättsföreningar följa Bokföringsnämndens (BFN) normgivning, speciellt vad gäller redovisningsregelverk (“K-regelverken”) och kompletterande regler för brf:er.

• Föreningen måste föra löpande bokföring, ha verifikationer för alla affärshändelser och arkivera räkenskapsinformation i minst sju år.
• En årsredovisning måste alltid upprättas för varje räkenskapsår.
• Årsredovisningen ska innehålla förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. (Läs mer på Bostadsrätterna)

Nya regler som träder i kraft

Det finns flera nya och kommande krav som brf:er behöver förbereda sig för:

1. Övergång från K2 till K3 för alla brf:er
   Från och med räkenskapsår som inleds den 1 januari 2026 måste samtliga bostadsrättsföreningar upprätta sin årsredovisning enligt K3‑regelverket (Ändring av BFNAR 2012:1 enligt BFNAR 2025:3). Föreningar som tidigare använt K2 måste alltså ändra till K3, vilket medför fler detaljerade krav, särskilt kring avskrivningar och hur tillgångar värderas.
2. Kompletterande upplysningar och kassaflödesanalys
   För räkenskapsår från 2023 och framåt har föreningar fått krav på att lämna fler upplysningar i årsredovisningen, bland annat i förvaltningsberättelsen. En av dessa nyheter är att en kassaflödesanalys ska ingå om föreningen redovisar enligt K3.
3. Insändning till Bolagsverket
   Från och med räkenskapsår 2025 måste bostadsrättsföreningar skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket. Det inkluderar balans- och resultaträkning, fastställelseintyg, revisionsberättelse (om föreningen har revisor), och koncernredovisning med revisionsberättelse om relevant.
4. Äkta vs oäkta bostadsrättsförening
   Skatteverket har långtgående regler om när en brf betraktas som privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening) eller som oäkta bostadsföretag. Denna klassificering påverkar föreningens beskattning och medlemmarnas beskattning.
5. Moms och frivillig beskattning
   Brf:er bedriver oftast verksamhet som är momsfri, t.ex. uthyrning av bostadslägenheter till medlemmar. Men det finns följande undantag och möjligheter:
   • Om föreningen hyr ut lokaler för stadigvarande momspliktig verksamhet kan föreningen frivilligt lägga på moms.
   • Individuell mätning och debitering av el, värme, vatten kan kräva annan hantering av moms.

Vad måste brf:er tänka på med de nya reglerna?

För er styrelse och ekonomiansvariga innebär dessa förändringar:

• Underhållsplaner och komponentavskrivning
  Under K3 måste byggnaden delas upp i komponenter (tak, fasad, fönster, ventilation etc.) och avskrivningar ska göras utifrån teknisk livslängd. Det kräver att föreningen har god dokumentation över byggdelar och deras skick. Föreningar utan tydlig underhållsplan riskerar att redovisa stora avskrivningar och därmed högre kostnader i resultaträkningen.
• Jämförbarhet och transparens
  En anledning till regeländringarna är att skapa bättre jämförbarhet mellan föreningars årsredovisningar – t.ex. hur mycket underhåll som krävs och hur mycket som investeringarna faktiskt kostar. Detta underlättar för medlemmar och potentiella köpare att förstå föreningens ekonomi.
• Avgiftsnivåer kan påverkas
  Eftersom avskrivningar enligt K3 ofta blir högre för vissa byggdelar jämfört med tidigare metoder (K2), kan det medföra att föreningar behöver ompröva sina årsavgifter för att täcka kostnaderna.
• Revisor och godkännande
  Se över om er förening behöver revisor – enligt lag ska det alltid finnas revisor, men omfattningen av revisorns granskning och kraven kan variera beroende på föreningens storlek och verksamhet.

Wahlgrens Redovisningsbyrå stöttat er brf

Vi erbjuder följande tjänster för bostadsrättsföreningar för att ni ska vara förberedda och följa de nya reglerna smidigt:

• Uppgradering av redovisningssystem och rutiner för att anpassa löpande bokföring och rapportering till det mer detaljerade K3‑regelverket.
• Hjälp med upprättande av årsredovisning inklusive förvaltningsberättelse, kassaflödesanalys, noter, revisionshandlingar och fastställelseintyg.
• Rådgivning om äkta vs oäkta bostadsrättsförening och hur det påverkar deklaration och beskattning.
• Rådgivning kring moms – frivillig beskattning och hur man hanterar uthyrning av lokaler, individuell debitering av el/värme/vatten etc.

Om ni vill säkerställa att er bostadsrättsförening följer de nya reglerna från och med räkenskapsår 2026 – kontakta oss på Wahlgrens Redovisningsbyrå. Vi hjälper er med allt kring den löpande bokföringen till färdig årsredovisning.